Budowa i remont Firma i biznes Umowy, dokumenty i wnioski

Umowa o roboty budowlane – najważniejsze elementy i wzory do pobrania

10 stycznia 2026
Maja Kubicka

Umowa o roboty budowlane to kluczowy dokument regulujący współpracę między inwestorem a wykonawcą przy realizacji prac budowlanych. Prawidłowo sporządzona umowa chroni interesy obu stron i minimalizuje ryzyko późniejszych sporów. W przeciwieństwie do zwykłej umowy o dzieło, umowa o roboty budowlane jest szczegółowo regulowana przez Kodeks cywilny (art. 647-658) i wymaga precyzyjnego określenia wielu elementów.

Do najważniejszych elementów umowy o roboty budowlane należą: dokładne określenie przedmiotu umowy (zakresu prac), terminy realizacji poszczególnych etapów, wynagrodzenie i sposób jego rozliczenia, warunki odbioru prac, okres gwarancji i rękojmi, a także zasady odpowiedzialności za wady. Warto również uwzględnić kwestie związane z nadzorem inwestorskim, karami umownymi za opóźnienia oraz procedurami w przypadku konieczności wykonania prac dodatkowych lub zamiennych.

Precyzyjne określenie obowiązków obu stron stanowi fundament dobrze skonstruowanej umowy. Inwestor zazwyczaj zobowiązuje się do przekazania terenu budowy w określonym terminie, dostarczenia kompletnej dokumentacji projektowej i odebrania prawidłowo wykonanych robót. Wykonawca natomiast odpowiada za realizację prac zgodnie z projektem, obowiązującymi normami i sztuką budowlaną, a także za zapewnienie odpowiednich materiałów, wykwalifikowanej kadry i sprzętu niezbędnego do realizacji inwestycji.

Szczególną uwagę należy zwrócić na zapisy dotyczące rozliczenia finansowego. Jasno określone zasady płatności, w tym ewentualne zaliczki, płatności częściowe i końcowe, zabezpieczają interesy finansowe zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Warto również precyzyjnie określić procedury odbioru prac, zarówno częściowych, jak i końcowego, co pozwoli uniknąć nieporozumień na etapie zakończenia inwestycji.

Poniższy wzór umowy o roboty budowlane zawiera wszystkie niezbędne elementy i może być dostosowany do konkretnych potrzeb stron. Przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem, szczególnie przy bardziej złożonych inwestycjach. Dobrze przygotowana umowa to inwestycja w bezpieczeństwo i komfort realizacji całego przedsięwzięcia budowlanego.

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

zawarta w dniu …………………. w …………………. pomiędzy:
…………………………………. z siedzibą w …………………. przy ul. …………………., NIP: …………………., REGON: …………………., reprezentowanym przez: …………………. zwanym dalej „Zamawiającym”,
a
…………………………………. z siedzibą w …………………. przy ul. …………………., NIP: …………………., REGON: …………………., reprezentowanym przez: …………………. zwanym dalej „Wykonawcą”.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Zamawiający zleca, a Wykonawca przyjmuje do wykonania roboty budowlane polegające na: …………………. zgodnie z dokumentacją techniczną stanowiącą załącznik nr 1 do niniejszej umowy.
2. Szczegółowy zakres robót określa kosztorys ofertowy stanowiący załącznik nr 2 do niniejszej umowy.

§ 2. TERMIN REALIZACJI

1. Strony ustalają następujące terminy realizacji robót:
  • rozpoczęcie: ………………….
  • zakończenie: ………………….
2. Terminy wykonania poszczególnych etapów robót określa harmonogram stanowiący załącznik nr 3 do niniejszej umowy.

§ 3. WYNAGRODZENIE

1. Za wykonanie przedmiotu umowy Zamawiający zapłaci Wykonawcy wynagrodzenie w kwocie …………………. zł netto (słownie: ………………….), plus podatek VAT w wysokości …………………. zł, co daje łącznie kwotę …………………. zł brutto (słownie: ………………….).
2. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1, jest wynagrodzeniem ryczałtowym i obejmuje wszystkie koszty związane z realizacją przedmiotu umowy.

§ 4. WARUNKI PŁATNOŚCI

1. Strony ustalają następujące warunki płatności:
  • zaliczka w wysokości ….% wartości umowy, płatna w terminie …. dni od podpisania umowy;
  • płatności częściowe za wykonane etapy robót, zgodnie z harmonogramem;
  • płatność końcowa w wysokości ….% wartości umowy, płatna po odbiorze końcowym.
2. Podstawą do wystawienia faktury będzie protokół odbioru podpisany przez obie strony.
3. Zamawiający dokona płatności w terminie 14 dni od daty otrzymania prawidłowo wystawionej faktury.

§ 5. OBOWIĄZKI STRON

Obowiązki Zamawiającego:

  1. Przekazanie terenu budowy w terminie do dnia ………………….
  2. Dostarczenie dokumentacji projektowej
  3. Zapewnienie nadzoru inwestorskiego
  4. Odbiór prawidłowo wykonanych robót

Obowiązki Wykonawcy:

  1. Wykonanie przedmiotu umowy zgodnie z dokumentacją, sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami
  2. Zapewnienie materiałów, sprzętu i wykwalifikowanej kadry
  3. Przestrzeganie przepisów BHP i przeciwpożarowych
  4. Zgłaszanie robót do odbioru
  5. Uporządkowanie terenu po zakończeniu robót

§ 6. GWARANCJA I RĘKOJMIA

1. Wykonawca udziela Zamawiającemu gwarancji jakości na wykonane roboty na okres …. miesięcy, licząc od daty odbioru końcowego.
2. Niezależnie od uprawnień z tytułu gwarancji, Zamawiającemu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

§ 7. KARY UMOWNE

1. Wykonawca zapłaci Zamawiającemu kary umowne:
  • za opóźnienie w wykonaniu przedmiotu umowy – w wysokości ….% wynagrodzenia umownego za każdy dzień opóźnienia;
  • za opóźnienie w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie gwarancji – w wysokości ….% wynagrodzenia umownego za każdy dzień opóźnienia;
  • za odstąpienie od umowy z przyczyn zależnych od Wykonawcy – w wysokości ….% wynagrodzenia umownego.
2. Zamawiający zapłaci Wykonawcy karę umowną za odstąpienie od umowy z przyczyn zależnych od Zamawiającego w wysokości ….% wynagrodzenia umownego.

§ 8. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisy o umowie o roboty budowlane.
3. Spory wynikłe na tle realizacji niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla siedziby Zamawiającego.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
ZAMAWIAJĄCY WYKONAWCA
Strona 1